在历史成本原则下，百大集团现有房屋建筑物的账面价值并不能反映其市场价值。此外，由于百大集团现有房屋建筑物大多不符合“投资性房地产”的规定，属于自用房地产；即使在2007年1月1日起施行的新会计准则体系下，也无法采用公允价值模式以全面反映房屋建筑物的增值。

　　中国注册会计师 朱德峰

　　市场普遍认为百大集团“引人入胜”之处在于：与其不足2亿元的负债和近7亿元的净资产所对应的，不仅是近3.6亿元的货币资金，还有9万多平方米、地处杭州闹市区的商用大楼资产。公司2005年半年度合并财务报表显示其房屋建筑物原值3.71亿元，净额2.82亿元，成新度约为76％。如果不考虑子公司及其他房屋建筑物的因素，仅按上述数据计算，每平方米房屋建筑物的账面价值大致在3千至4千元的范围。而在2005年10月21日的浙江大学湖滨校区地块拍卖会上，这块位于延安路353号，面积为65，938平方米的“商业金融业、办公、市政设施及广场用地”起价就为15亿元，最终由嘉里建设(杭州)有限公司以24.6亿元拍得，根据2.4至2.6规划容积率，该地块的楼面地价为14，349至15，545元。

　　由于百大集团位于延安路546号，与浙江大学湖滨校区地块比邻，因此其房屋建筑物的价值显然被严重低估。但现行的《企业会计制度》明确规定“企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量。其后，各项财产如果发生减值，应当按照本制度规定计提相应的减值准备。除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值”。因此在历史成本原则下，百大集团现有房屋建筑物的账面价值并不能反映其市场价值。此外，由于百大集团现有房屋建筑物大多不符合“投资性房地产”的规定，属于自用房地产；即使在2007年1月1日起施行的新会计准则体系下，也无法采用公允价值模式以全面反映房屋建筑物的增值。

　　因此以每股净资产所确定的转让价以及所建议的回购价均不能反映百大集团实际的企业价值。当市净率估值开始成为公理时，其二级市场的股价自然也被低估。现行固定资产的后续计量模式导致投资者无法从财务报表上发现百大集团的实际企业价值。

　　而改进前的《国际会计准则第16号———不动产、厂场和设备》在将按成本计量作为基准处理方法的同时，还有一种“允许选用的处理方法”———按重估价进行计量。不动产、厂场和设备在被初始确认为资产后，这些项目的账面金额应当为重估金额，即该资产在重估日的公允价值减去随后发生的累计折旧额和累计减值损失后的余额。

　　重估增值，即高于按成本计量的部分作为重估盈余直接计入所有者权益，增加净资产。但如果这项重估增值是用于转回同一项资产已经计入前期损益的重估减值，则这项重估增值可以计入损益。这与目前投资者已逐渐了解的对投资性房地产在采用公允价值模式进行计量时，将公允价值的所有变动均计入损益的做法有所不同。而2003年改进后的国际会计准则不再将“重估价模式”仅仅作为一项“允许选用的处理方法”，而是强调如果不动产、厂场和设备项目的公允价值能够可靠计量，企业就可以按重估价计量项目所属类别的不动产、厂场和设备；并将其一致地运用于整个类别的不动产、厂场和设备中。

　　但无论是现行的《企业会计准则———固定资产》，还是即将于2007年1月1日起施行的《企业会计准则第4号———固定资产》，都只允许企业采用“成本模式”进行后续计量。因此在现行的会计准则体系下，社会公众无法从财务报表中了解到百大集团自用房地产的市场价值及对净资产的影响。即使百大集团对其自用房地产进行资产评估，其增值部分也不能调整其账面价值。

　　国际会计准则要求企业应当经常地对资产进行重估，以使其账面金额不致于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产的价值相差太大。而当前围绕百大集团股权争夺的核心问题也正是由于其自用房地产的账面价值背离了市场价值，从而导致企业实际价值被严重低估。一旦证券市场上的投资者普遍脱离上市公司的财务报表去进行“寻宝”活动，以发现企业的实际价值，则会计信息的可靠性将会大打折扣，会计准则的有效性及其制定机构的权威性自然也将受到严重挑战。

　　据了解，国际会计准则理事会正在参与一项国家准则制定机构对不动产、厂场和设备重估价问题的研究活动，该项研究旨在促进准则之间的国际趋同。其中一个最重要的问题就是认定重估价的优先计量属性。考虑到中国企业会计准则与国际会计准则正在实现趋同，相信届时固定资产的“重估价模式”也将会被引入。类似此次百大集团财务报表能否反映其实际企业价值的问题将会得到有效解决。

　　主要会计数据2005年三季度末2004年2003年

　　主营业务收入90，155．05119，487．95111，758．11

　　利润总额3，962．083，785．513，602．88

　　净利润2，671．222，635．732，129．05

　　总资产89，522．5393，173．5990，123．52

　　股东权益69，831．9969，318．4268，300．93

　　每股净资产2．592．572．53

　　百大集团主要财务数据表