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银行太“黑”了!妙方攻破银行差额

2006-04-07 09:36 来源:私人理财  
  房产新政后,转按揭的二手房交易越来越频繁,办理转按揭贷款是个相对复杂的“工程”,而对于那些由于银行间的壁垒效应而出现的差额问题,新业主该如何处理呢?
  2005年6月,28岁的叶晓东和相恋了六年的女友彭娟娟准备结婚了。他们俩是大学同学,一直以来感情很稳定,所以一直朝着结婚的目标走着。经过了四年的奋斗,他们觉得时机已经成熟,于是准备结婚,并开始了他们艰难的寻房买房之旅。
  通过朋友的介绍,他们看中了位于天河区东圃的一套房子,80平方米,44万元。这是新建的小区,虽然地段较远,房子的实际实用使用面积也偏小,但是房子的朝向,小区的环境他们都很满意。经过一翻讨价还价后,叶晓东终于以42万元成交。四年来,他们手头上已经有了10万元的积蓄,加上叶晓东父母给的8万元,叶晓东决定首付13万元,向银行贷款29万元,贷款年限15年。
  随着房地产交易的日益频繁,越来越多还在按揭中的房屋也加入了交易市场。叶晓东看过好几套二手房都是正在按揭中的房子,这一套也不例外,原业主曾在某银行按揭贷款20万元,贷款年限15年。反正能在银行转按,叶晓东也没多想,就敲定了这房子。
  可惜事不凑巧,银行这么多,偏偏原业主申请贷款的银行规定,叶晓东购房抵押贷款只能在原业主贷款银行申请受理,而且不允许新贷款额度高于原贷款额度。但是由于资金问题,叶晓东需要申请房屋贷款29万元,突然多了9万元的差额,叶晓东一时间寝食难安。
  其实,这些现象在二手楼市交易火爆的今天非常普遍。购买仍在按揭中的二手楼时,这就涉及到相对复杂的转按揭贷款(仍处于按揭中的房屋再次买卖)。转按揭是指已在银行办理个人住房贷款的借款人(卖家),向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人(买家),而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,即把业主和银行的借贷关系转换为新买家和银行的借贷关系的过程。作为该房屋的买方,叶晓东必须通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。
  一般来说,只要银行转按揭的贷款额度不超过物业评估价的七成,即使高于原业主的原贷款额度也可以得到批准。可惜原业主申请贷款的银行不允许新贷款额高于原贷款额度。叶晓东非常喜欢这个房子,无法筹到更多的钱了,叶晓东只好寻找其他的方法。
  通过和中介公司的沟通,叶晓东找到了一家专业的按揭公司。叶晓东向该按揭公司申请转按揭贷款担保。个人住房转按揭贷款担保服务是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的原借款人,在将抵押给银行的个人住房转让给第三人(买房人)时,由买房人向银行申请的购房贷款。借款人(买房人)同意利用银行贷款及购房首期款,清偿所购住房所有原债务并以所购房产抵押给银行,且在借款人所购房产的《房屋他项权证》(原件)未交付甲方之前,由住房担保公司为借款人的贷款向银行提供连带保证责任的贷款。
  转按揭贷款的房产房龄必须在10年以内,有完全产权,能够上市流通,取得产权共有人(其他权利人)同意,能依法转让的房产,原则上以住房为主。
  幸好这套房子的楼龄不到3年,而且其他条件完全符合转按揭贷款担保的要求。在此担保公司的帮助下,叶晓东顺利地办理了“跨行转按”。“跨行转按”是指客户购买尚未还清贷款的二手楼,委托按揭公司向合作银行申请按揭贷款,可以由合作银行先行放款,还清原银行的贷款。“跨行转按”业务的推出,有利于客户自主选择按揭银行,决定权完全在买家的手中。
  于是叶晓东便按照担保的要求,和原业主一起准备好需要提交的资料。售房人办理个人住房转按揭贷款担保需提交的资料:售房人及共有人的有效身份证件;所转让房产的房地产证(预售房为“购房合同”)原件及复印件;与原借款银行签订的《借款抵押合同》原件及还款记录;还款记录清单、贷款余额证明等。叶晓东办理个人住房转按揭贷款担保需提交的资料:售房人及共有人的有效身份证件;经济收入证明;与售房人签订的同意转让个人住房的合同、协议或意向书等书面文件;担保公司同意提供阶段性担保的证明(《转按揭贷款承诺函》)等。
  操作流程为:购房人提出申请→担保公司提供担保→银行审批并向购房人发放按揭贷款→将按揭贷款转入原银行售房人还款账户→办理归还原银行借款手续并撤销原抵押登记→办理房产的交易过户手续及以新的借款银行为抵押权人的抵押手续。
  办理个人住房转按揭贷款费用为:查案费100元+评估2100元+贷款手续费3480(29万*1.2%)元+他项登记250元+合同公证300元+委托公证220元+保险3654(7折)元+合同印花税15元=10119元。
  在该按揭公司的帮助下,叶晓东以跨行转按的方法,得到另一家银行的“同意贷款意向书”。其后经过约1个多月的时间办妥所有抵押手续,叶晓东终于得偿所愿,搬进了新家。
  其实,像叶晓东这样在购买二手房时,出现转按差额是很普遍的事情。
  换个角度说,如果叶晓东的贷款金额低于原业主的贷款金额,原贷款人需先还清差额部分,银行才予以放款。举例说明,如果叶晓东这次首付29万,向银行贷款13万元,即低于原业主20万元的贷款,对于此类转按差额,不同的银行也有不同的操作规定:1、工行要求在审批后,将差额存入工行指定的过渡账户内;2、建行要求在放款前,将差额部分存入原借款人的供楼存折中,提前还款;3、中行要求在放款前,将差额部分存入新借款人开立的存折内,并冻结该账户的存款,其他银行要求大致与中行相同。
  注意事项:
  转按会涉及到5个风险:原业主在银行的贷款由新买家还清后,原业主突然改变主意,拒绝过户;新买家拒绝还贷;银行不同意放贷;交易完成后原业主无法顺利拿到剩余房款;交易完成后新买家无法顺利拿到房产证。交易双方一定要仔细衡量并尽量避免这些风险。
  在广州办理转按业务,转按一般发生在同一银行之间;工行不受理公积金贷款及原借款人是个人消费贷款的转按业务;当借款人的转按贷款出现差额的时候,大部分银行要求新借款人不能高于原尚欠金额;招商银行和民生银行暂不能办理转按业务。
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