房地产行业具有投资主体多、开发周期长、经营方式活、成本项目杂和涉税金额大的特点，且销售发票是由地税部门负责管理，给国税部门的税源监控带来了较大的难度。山东省烟台市芝罘国税局2006年房地产企业共入库税款5267万元，比上年同期增长38.5%.笔者近日对该局建立房地产行业税收监控体系的做法进行了调研。

　　目前房地产行业存在的主要税收问题包括：

　　利用往来账调剂应税收入。预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。在实际操作中，大部分房地产企业将预收房款、当期售房款、银行按揭贷款长期挂在其他应付款、应付账款等往来账上，不及时结转收入。有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，一直拖到房产交付使用后才入账，使税款不能及时、足额入库。2006年，该局曾对11户房地产开发企业进行了检查，发现企业共计预收账款余额13598万元，有7228万元未申报缴纳所得税；房地产收入中有16134万元列到了其他应付款未申报缴纳所得税。

　　企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应该申报缴纳企业所得税。但在实际操作中，合作双方往往都不申报纳税。

　　以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入账，不做收入，只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计应税收入，少缴纳企业所得税。或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

　　代收款项不计收入。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税、所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入，偷逃企业所得税。

　　多列预提费用。一些企业采用预提费用、待摊费用账目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后，不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以虚列成本。

　　加强房地产业税收监控应采取以下措施：