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地产财富巨人十大偷逃税手段

2007-12-14 15:32   

  广州某房地产公司销售位于繁华路段的房产,竟出现巨额亏损,在“营业外支出”账户,反映销售不动产的资产清理损失高达8000多万元。房地产业是公认的暴利行业,如此巨大的“亏损”又说明了什么问题呢?

  据广州地税部门公布的最新数据显示,2005年,广州有160多家房地产企业存在税收违法问题。一个公认为造就富人最多的暴利行业,成了税收违法行为的“重灾区”。

  偷逃税收的“重灾区”

  据不完全统计,最近3年公布的中国富豪百强,从事房地产开发的越来越多,2002年是25家,2003年增加到37家,2004年上升到45家。

  自上个世纪90年代,房地产商便迎来了幸福时光。一位在2002年摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换,建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100%至200%。

  不久前,福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算,该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。与房地产行业高利润相呼应的是住房价格的直线攀升、开发商数量的不断增加。

  然而,一些令人羡慕的“财富巨人”,同时也是“纳税侏儒”。去年公布的“中国纳税百强排行榜”中,前300名内没有一家房地产企业。

  在北京、广州等房地产业发达的地区,房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。2005年,广州地税稽查部门对全市260多家房地产企业进行了检查,其中发现税收违法问题的有160多家,查补入库税款达1.3亿元,占了全年专项检查查补入库金额的七成多。2003年-2005年上半年,北京地方税务局共计查处房地产企业中存在严重涉税违法问题的案件180件,查补税款75845万元。

  十种税收违法手段

  广州市地税稽查部门有关负责人说,广州市房地产行业一直呈现较快的增长态势,市场运行也比较平稳、健康和理性。但在专项检查中发现,由于房地产开发过程复杂,资金投入与收益间隔长,财务核算和账务处理涉及的违法手段花样繁多。目前房地产行业主要存在以下:

  一是瞒报或少报预收售楼收入。房地产企业通常采取会计核算上的确认销售与税法上规定纳税义务时间不一致而自行延期申报;或者以未领取售房许可证为由,对收到的售楼订金采取不入账等手段隐瞒销售收入。。

  二是利用关联企业的业务往来避缴税款。例如关联之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。文章开头所提的公司,就是以超低价向关联企业出售不动产来偷逃税。

  三是财务和会计核算比较混乱,导致成本和企业所得税无法准确核算。有房地产企业将建筑成本中的“利息”和“管理费”项目一直挂账在“在建工程”科目,没有按工程项目和完工进度及时分配结转到“固定资产”科目,少计了房产原值,从而少计了税款。

  四是有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

  五是企业合作建房不按规定申报纳税。房地产开发企业以转让部分房屋的所有权,换取部分土地使用权,形成所谓的合作建房或名义上的代建房,有意延误纳税义务发生时间。
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