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先关门 后清算

2008-01-02 11:22 来源:中国税网  
在很多企业的税收筹划方案中,如果采取先让公司“关门”,再在股东内部清算分配的策略,那么,就可以避开高税负环节,大大降低税收成本

    在很多企业的税收筹划方案中,如果采取先让公司“关门”,再在股东内部清算分配的策略,那么,就可以避开高税负环节,大大降低税收成本

    案例

    甲房地产开发公司成立于2002年,投资人为赵某和陆某。经有关部门批准,甲公司准备在自有土地上开发50套住宅对外销售,每套住宅预计平均售价为60万元,预计销售总额为3000万元(60?0),取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本约为1600万元,除相关税费以外的其他支出约为300万元(可在企业所得税前扣除200万元)。

    在开始经营之前,甲公司对开发项目预计应负担的税费及收益进行了测算(计算土地增值税时,开发土地和新建房及配套设施的销售费用、管理费用、财务费用,按取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本之和的10%计算,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。除开发产品外,甲公司其他资产和负债不存在潜在的增值或减值,假设不考虑个人所得税)。

    1、应缴营业税:3000?%=150(万元)

    2、应缴城市维护建设税和教育费附加:150?7%+3%)=15(万元)

    3、应缴印花税:3000?.05%=1.5(万元)

    4、应缴土地增值税:扣除项目金额:1600?1+20%+10%)+150+15=2245(万元)

    增值额:3000-2245=755(万元)

    增值率:755?245?00%=34%

    应缴土地增值税:755?0%=226.5(万元)5、应缴企业所得税:(3000-1600-200-150-15-1.5-226.5)?3%=266.31(万元)

    6、应缴税费合计:150+15+1.5+226.5+266.31=659.31(万元)

    7、股东收益约为:3000-1600-300-659.31=440.69(万元)筹划方案

    考虑到甲公司房产开发规模较小,且经营范围较为单一,甲公司以避开开发产品销售环节产生的高税负为主要目的,分三步实施了房地产开发销售。

    第一步:将甲公司性质变更为一家工业企业,将开发项目立项改为职工宿舍。

    第二步:在开发过程中,甲公司先寻找48名买房人,让他们根据所要购买的房屋缴足房款,然后按法定程序将48人吸收为公司股东。

    第三步:待房屋完工后,甲公司随即关闭清算,同时将48套住宅分配给新加入的48名股东,其余两套住宅,以及企业的其他资产和负债归原股东赵某和陆某所有。

    此方案实施后,甲公司在存续期间未发生销售房地产行为,因此不涉及相关税费。甲公司关闭清算环节涉及的相关税费及股东收益分析如下。

    1、营业税

    对于公司清算后,公司房地产转移给股东是否应当征收销售不动产营业税问题,税收政策尚未有明确规定。

笔者倾向于不征收营业税,理由主要有以下三点。
    第一,《营业税暂行条例实施细则》规定,提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。所称有偿,包括取得货币、货物或其他经济利益。公司清算注销后,房地产所有权从公司转移给股东过程中,公司并不是以取得经济利益为目的,因此不属于有偿销售不动产。
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