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新会计准则遭遇配套难题

2008-01-25 13:41 来源:中国会计视野  

   进入2008年,新的企业会计准则已经适用将近一年,其中对房地产公司影响重大的“公允价值概念”仍受上市公司冷遇。
 
   进入2008年,新的企业会计准则已经适用将近一年,其中对房地产公司影响重大的“公允价值概念”仍受上市公司冷遇。
  
    “公允价值概念”迟迟得不到应用,主要是缘于公司自身业绩均衡发展的需求以及缺乏评估机制导致。

  新准则影响重大

  2006年2月15日,财政部在人民大会堂公布了修订多年的新39项企业会计准则。其中,研究人员在解读《企业会计准则第3号——投资性房地产》时,认为该准则将对房地产公司业绩产生巨大的正面影响。

  《投资性房地产》准则是本次企业会计准则体系中新增的一项重要内容。该准则使得经营房地产、园区的上市公司,在利润上获益不小。这些公司一般都拥有大量土地使用权或者房产。它们往往希望通过收取租金,来获得长期收益。而且,从长远看,房地产市场将随着经济的发展而继续向上,这些园区类上市公司一旦在将来转让现在持有的房产,必将获得可观利润。

  当时市场人士普遍预计,在具体的计算方法上,该准则引入了公允价值模式。一旦投资性房地产的公允价值提升,上市公司的财报将体现这一利润。随后,房地产股票在多种利好的作用下,出现了一轮气势磅礴的上涨。新会计准则在其中的作用功不可没。

  但公允价值概念被引入新会计准则一年后,仍受上市公司冷遇。记者获悉,新年度财报编写在即,但众多房地产企业却仍然不会将投资性房地产采用公允价值模式计算。

  业绩发展存在平衡需求

  有上市房地产企业的相关人士对记者表示,对公允价值概念,公司方面也进行过考虑,但最后还是决定采用传统的会计方式做账了。主要是因为,近几年楼市确实比较火爆,很多地段升值明显,如果把这些因素放进财务报表的话,公司的资产、净资产、收益等项目在新报表中确实会非常亮眼,但这种方法并不利于长期业绩发展。

  该人士表示,比如以前每股净资产账目为3元,业绩为0.3元,那当年的净资产回报率为10%,采用新的模式,净资产数额上来后,净资产可能会到6元,但业绩很难保持长时间同步的增长,那净资产回报率自然就会下降,目前很多待遇问题、薪金问题、股权激励问题都是和净资产回报率密切相关的。

  另外,从长期的角度看,因为某一年度会计准则的变化,而导致报表数据好看,这样也不具有持续性,这为以后增加了太大的压力。该人士表示,目前的会计准则允许适用成本模式和公允价值模式,所以基于公司的现实情况,一些企业还是选择了老办法。

  配套制度还需完善

  另有市场人士对记者表示,投资性房地产公允价值重估十分复杂。据介绍,投资性房地产在财报期内取得的租金等项收入,若非主业应计入其他收入。而公允价值投资主要是对期末持有房地产的资产价值、经营价值两方面进行评估。新旧两种模式,变化非常大,这就对能够高效衡量出房地产项目价值的评估机构提出了很高的要求。

  该人士表示,目前的房地产价值评估机构实力大多不强,市场化程度不够,从现阶段的按揭、抵押市场存在的一些情况就可以看出,房地产评估行业还缺乏严格的管理、成熟度不够,出现很多骗贷、高估房地产价值的案件,房地产评估成为了监督缺失的第一环节。在这种现实情况下,如果很多上市公司联合房地产评估行业,再加上庄家操纵,其中的利益空间巨大。在评估体系没有完善起来的时候,对公允价值还是慎重为好。

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