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房地产项目开发用好委托贷款可节税

2009-05-27 11:02 来源:中国税务报   作者:李忠尔 雷文汉
房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时,要慎重考虑融资规模与贷款利率。

  案例

  ZD股份公司为境内上市的综合型企业,其核心产业为房地产开发,由其控股子公司

  ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目,并皆在当地设立控股的项目公司,各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理,资金由集团统筹调配使用。

  2008年1月,ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权,按当地政府的要求,于2008年2月成立了Z省F市ZD房产公司(内资企业),公司注册资本1亿元人民币。其中,ZD房产集团6000万元,占注册资本总额比例60%;J省ZD房产公司(同为ZD房产集团控股公司的内资企业)3000万元,占注册资本总额比例30%;F市城投公司200万元,占注册资本总额比例2%;自然人C某800万元,占注册资本总额比例8%。

  2008年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款合同,委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币,用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日~2010年5月28日,年利率为12%(商业银行同期同类贷款年利率为8%)。

  本案例中,ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司,F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方,该项委托贷款业务构成关联方交易。

  对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算:

  委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元×12%×2=4800万元。

  (1)营业税应纳税额为4800万元×5%=240万元。

  (2)城市维护建设税(假定税率为7%)应纳税额为240万元×7%=16.8万元,教育费附加(假定征收率为4%)应缴费额为240万元×4%=9.6万元。

  (3)印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。

  (4)水利建设基金应缴费额为4800万元×0.1%=4.8万元。

  (5)企业所得税(假定不考虑其他因素)应纳税所得额为4800万元-240万元-16.8万元-9.6万元-10万元-4.8万元=4518.8万元,应纳税额为4518.80万元×25%=1129.70万元。

  (6)J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。

  对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算:

  假定在贷款期满前该项目已全部实现销售,收入、成本、费用、税金均能准确核算,且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时,财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。

  (1)印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。
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