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房地产项目开发用好委托贷款可节税

2009-05-27 11:02 来源:中国税务报   作者:李忠尔 雷文汉
房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时,要慎重考虑融资规模与贷款利率。

  因此,房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时,要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个集团因此增加沉重的边际税负。

  分析1.委托贷款是否属于正常的商业银行贷款范畴?

  根据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》(银办发〔2000〕100号)第一条明确规定:“委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由商业银行(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务,只收取手续费,不得承担任何形式的贷款风险。”

  银行代委托人发放的贷款是否属于商业银行贷款范畴呢?如果其属于商业银行正常银行贷款范畴,那么由委托人确定的贷款利率能否视为商业银行同期同类贷款利率呢?这有待于专业人士的界定,界定的结果将会直接影响委托贷款业务的委托人与贷款人纳税义务的履行,关系到营业税、企业所得税、土地增值税等税种的征收管理。

  据了解,委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中,其中现金池业务主要是在一家大型企业集团内部进行的资金借贷,在此项业务中可能产生的风险系数几乎为零。但是应用于第三方的委托贷款业务就有可能出现借贷风险,主要原因是在委托贷款中,银行只是代为发放、监管使用、协助收回,并从中收取一定手续费,不对任何形式的贷款风险承担责任。因此,借款人到期能不能如约偿付借款的风险不是由银行承担,而是直接由委托人承担。

  2.委托贷款是否属于关联方债权性投资范畴?

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百一十九条规定:“企业所得税法第四十六条所称债权性投资,是指企业直接或者间接从关联方获得的,需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。企业间接从关联方获得的债权性投资,包括:(一)关联方通过无关联第三方提供的债权性投资;(二)无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资;(三)其他间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。”

  委托贷款的贷款对象、用途、金额、期限、利率等由委托人确定,商业银行并不能影响或决定贷款合同的交易条款。就其实质而言,是委托人与贷款人之间的交易,如果委托人与贷款人为关联方,那么贷款人取得从委托人取得的贷款是否应属于实施条例定义的债权性投资呢?在计算债权性投资与权益性投资的比例,是否要考虑贷款人从关联方取得的委托贷款的数额呢?这个问题的界定,对房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款行为,是否作为“资本弱化”的调查对象至关重要,对借贷双方的税收征管将产生深远的影响。

  结论鉴于前文所述,新企业所得税法实施后,房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款业务涉及的部分税收问题尚有待明确,尤其是关于防止资本弱化条款中债权性投资与权益性投资的比例标准的制定,对于委托贷款的借贷双方都将产生巨大的影响。在有关国家税收政策未明确之前,企业的贸然行为,可能会带来较大的税务风险。如何寻找较为稳妥的融资方式,尽量减少政策不明带来的影响,是值得我们这些从事税收实务研究者深思、探讨的问题。下面,我们仅就房地产开发企业在对下属项目公司资金方式从税收角度考虑,提出一些想法,供大家探讨。

  适当增加资金需求方的项目公司注册资本。房地产开发企业下属的项目公司资金的拆借,主要是为了充分发挥集团自有资金的使用效率,并非为了赚取利息收入,对整个集团而言不能产生收入,同时也不能增加成本。为此,可以通过权益性投资的方式实现集团内部资金的调配转移。主要原因有:其一,投资方(资金闲置方)将资金投入到被投资方(资金需求方)时,不需要缴纳营业税等流转税。其二,权益性投资在资金使用期间不会影响资金需求双方所在项目公司企业所得税的征管。在投资收益分配时,符合条件的仍无需补交企业所得税。其三,权益性投资的扩大可以有效减少、避免“资本弱化”条款的限制影响。这是最主要的考量原因。

  如果上例中J省ZD房产公司通过权益投资的方式向Z省F市ZD房产公司注资2亿元人民币,那么上述有关的税务风险可化解至较低水平,并可合理的大幅降低融资方案的边际税负。

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