首席财务官
 
CEO CHO CFO CTO CIO CMO  
 
 您的位置世界经理人 > 税务学院 > 税务学院
 

楼主警惕"降价补差价"的陷阱

2009-07-22 15:13 来源:中国会计报  
国家的救市组合拳为楼市带来了一阵暖风,开发商也趁热打铁,绞尽脑汁寻求越冬之策。“降价补差价”就这样粉墨登场了。然而,主动补差价补出的税款,让买卖双方都有些始料未及。

  “高兴死了,房子每平方米降价3000元,开发商主动退款30万!”张小姐兴奋地向朋友说起。

  “别高兴得太早了,你那30万还要缴税呢。”电话那头,身为会计师的朋友显得理性很多。

  “什么,还要交税?!”张小姐惊呼。

  这是发生在深圳某楼盘宣布主动为业主补偿差价后的一幕。

  楼市步入隆冬。近日,国家的救市组合拳为楼市带来了一阵暖风,开发商也趁热打铁,绞尽脑汁寻求越冬之策。“降价补差价”就这样粉墨登场了。然而,主动补差价补出的税款,让买卖双方都有些始料未及。

  楼市出现非常规促销

  从税收的角度看,这样促销似乎有些超乎常规。

  差价补偿分为两种方式进行:还没有签订正式购房合同(一般是仅签署购房认购书)或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的客户,开发商直接以新价格与客户签署购房合同或变更购房合同;已经签订了购房合同且购房合同已经生效的业主,开发商则以装修款的形式退回给业主。

  前一种差价补偿方式,开发商在税务处理上是很清晰的,因为差价补偿发生在购房合同生效以前,所以开发商以新价格计税,不存在纳税调整;而后一种差价补偿方式却会引起一些税务问题,开发商须慎重考虑。

  开发商并不是因为其在购房合同生效过程中出现了违约行为而去补偿客户,“主动”补差价是其在市场特殊时期采取的一种非常规促销行为。开发商认为这是可以打动持币 观望者最有效的办法,期望以此来帮助潜在客户消除后顾之忧。

  承诺降价补差价是开发商的营销手段而已,对老业主主动补差价是开发商欲取信于潜在客户。从法律上来讲,开发商此种主动让利是对老业主的赠与,在税务处理上属于开发商的捐赠,而对于老业主(一般是个人客户)来说,获得差价补偿即是接受捐赠或接受赠与。

  差价补偿要缴税

  潜在的税收负担会让你到手的钱大打折扣。

  按照新《企业所得税法》规定:“第九条企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除;第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除:(五)本法第九条规定以外的捐赠支出”。开发商上述对于老业主的“捐赠”并非属于公益性捐赠,因此是不允许在企业所得税前扣除的,这点容易理解。

  另一方面,老业主(个人客户)获得此种赠与式差价补偿需不需要缴纳个人所得税呢?我国还没有开征赠与税,但参考世界上许多国家特别是发达国家已开征的赠与税可知,只有自然人与自然人之间的财产赠送才属于赠与税的课税范围。

  那开发商对于自然人的赠与该如何处理呢?笔者认为,老业主需要缴纳个人所得税。此类赠与属于新问题,国家税务总局还没有具体规定,如果参考《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)规定:“商品房买卖过程中,有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系,造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续,从而无法缴纳后续房屋价款,致使房屋买卖合同难以继续履行,房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。根据个人所得税法的有关规定,购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入,应按照‘其他所得’应税项目缴纳个人所得税,税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴”的规定,老业主须对获得的差价补偿按照“其他所得”缴纳20%的个人所得税。另外从反避税方面考虑,个人获得公司的赠与也肯定是要缴个人所得税的。

  巧变补偿可节税

  可以考虑换一种形式来“补偿”老业主。

  开发商差价补偿,表面看起来是给予老业主交易完成后的价格折扣,实际上是开发商的一种市场营销手段。开发商想通过安抚老业主来影响潜在客户的购买心理,促使潜在客户购买商品房。补偿金额应该算是开发商的市场营销费用。

  于是,开发商可以要求老业主从事一些市场营销活动。例如,请老业主介绍新客户、邀请老业主参与开发商的市场推广活动等。从而,开发商可以根据老业主的实际情况和能力与其签订相对应的个人中介合同或个人劳务合同等,那么老业主也就可以合理合法获得差价补偿的酬劳了。开发商采取这个方案后,老业主凭上述合同到地税机关申请营业税发票,作为开发商企业所得税前的扣除凭证。需要注意的是,老业主除了需要缴纳营业税及附加外,根据合同的不同性质还须缴纳不同税率的个人所得税。因为许多地区个人生产经营所得实行个人所得税核定征收。如在广东省中山市,服务业-中介业代征率为5%,服务业-咨询代征率为2.5%等,详见《关于调整个体工商户生产经营所得项目个人所得税代征率的通知》(中山地税发[2007]264号)。

  对于前一种差价补偿方式,可能还会碰到一种情况:新客户要求在重新签订购房合同时与开发商约定,如未来开发商降价则开发商须对其进行差价补偿。以后,开发商与个人客户果真发生了此类差价补偿,那么个人客户因此获得的差价补偿就属于违约金所得了,同样参考《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)的相关规定,个人客户获得的此种差价补偿就由开发商代扣代缴个人所得税(税率为20%)。开发商可以凭代扣代缴凭证在企业所得税税前扣除。

关键词:节税   差价补偿   开发商   卖房税收   企业所得税法

  评论 文章“楼主警惕"降价补差价"的陷阱”

1、凡本网注明“世界经理人”或者“首席财务官”的作品,未经本网授权不得转载,经本网授权的媒体、网站,在使用时须注明稿件来源:“世界经理人”或者“首席财务官”,违反者本网将依法追究责任。
2、凡注明“来源:xxx(非本站)”作品,不代表本网观点,文章版权属于原始出处单位及原作者所有,本网不承担此稿侵权责任。
3、欢迎各类型媒体积极与本站联络,互相签订转载协议。
4、如著作人对本网刊载内容、版权有异议,请于知道该作品发表之日起30日内联系本网,否则视为自动放弃相关权利。
5、联系我们:contact@icxo.com;投稿邮箱:article@icxo.com,欢迎赐稿。
相关阅读
 税收筹划:自己操刀还是另请高人
 广告业谨防涉税风险
 建筑安装企业何时确认收入
 旅行团就餐费用可税前扣除
 优惠券消费也要开发票 违者处万元罚款
 代办车牌收费应缴增值税