新会计准则 房地产股价值再发掘

近期受人民币汇率再次刷新汇改新高和外资大举进入中国房地产等消息的影响,地产板块一涨再涨,持续飙升。而目前新的会计准则即将实施,将引发房地产行业的整体重估,这对二级市场的房地产板块又构成了直接利好,那么目前再次出现了进行战略配置的良好时机。

地产是人民币升值最大受益者之一。昨日,央行公布的人民币中间价设定为7.8402,这也是进入11月以来,人民币汇率第8次刷新汇改以来新高。在中国经济处于高速增长的态势下,人民币将走上长期升值通道。海外市场的经验表明,本币的升值往往会带来地产、股票等资产价格的飚升,日本最为典型。由于地产变现难度大以及相关交易成本的提升,这样就使得部分海外资金“曲线”涌入到地产股板块中。另外,优质地产股将有望获得双重受益,因为一方面升值压力导致的低利率环境和资金的泛滥将不断推升房地产价格,另一方面升值将推动整体股市上涨。

外资大举进入中国房地产。根据国家统计局公布的数据,上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元,同比增长32.5%;而三季度的统计数据显示,利用外资金额上升到了259亿元,同比增长更是达到46.6%。10月27日,中国香港华人置业出价7.32亿元人民币,在成都拿下近140亩的土地;11月8日,德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权;11月16日,由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目--上海安信商业广场正式入市,摩根士丹利与其合作伙伴安信置地(中国)有限公司共计投入了15亿元。

资源型地产是指长期拥有垄断地产资源,以垄断资源为核心竞争力的地产公司。主要代表性的公司有陆家嘴、中国国贸、浦东金桥等。有别于一般工厂型的房产开发企业,垄断资源型地产盈利模式特殊,资源的大幅增值没有兑现,隐含利润巨大,并将于未来表现为高出租毛利;收益稳定,风险极低;进入壁垒极高,现有企业很可能就是将来的商务地产之王。资源型地产是人民币升值的最大可能受益者。新会计准则的实施,有利于资源型地产的价值回归。与国际准则比较,我们的旧准则,高估开发型地产的利润,严重低估资源型地产的利润,新准则将还资源型地产真实盈利能力,成为股价提升的驱动力。

二级市场上,房地产板块近期保持迅猛势头,新的会计准则后,将引发大部分房产公司重新估值,该板块的投资价值将进一步发掘。投资者可逢低关注,中长期持有。